相続登記の義務化｜売却前に済ませる期限・過料・費用の目安

実家を相続して「そろそろ売ろう」と不動産会社に相談したら、「まず相続登記を済ませてください」と言われた。名義はまだ亡くなった親のまま。手続きが面倒で後回しにしていたが、義務化されたと聞いて焦っている。相続した家を売ろうとする方の多くが、ここで一度止まります。

結論から言うと、相続登記が終わっていなくても査定と売却の準備は始められますが、売買契約から決済（引き渡し）までには登記を済ませる必要があります。そして2024年4月からは、売る・売らないに関わらず、相続を知った日から3年以内の申請が義務になりました。この記事では、売却を前提に、期限・過料・費用の目安と、登記と売却を並行して進める段取りをまとめます。

相続登記の義務化で変わった 3 つのこと

相続登記は、亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産を相続人の名義に変える登記です。以前は期限がなく、放置しても罰則はありませんでした。所有者不明土地の増加を受けて法律が変わり、次の 3 点が新しくなりました。

（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」、法務局「相続人申告登記について」）

過料は、法務局から催告を受けても申請しなかった場合に裁判所が科す仕組みで、いきなり請求されるものではありません。ただし「知らなかった」は正当な理由にならないとされています。相続人が多数で戸籍の収集に時間がかかる、遺言の有効性で争っている、といった事情が正当な理由の例です。

売却の段取りと、登記を入れるタイミング

相続した家を売る流れに相続登記を重ねると、次の順になります。登記が必要なのは決済までです。査定や媒介契約、買主探しは登記前から動かせます。

相続登記にかかる費用の目安

費用は「登録免許税」「司法書士の報酬」「書類の実費」の 3 つです。評価額 1,500 万円の実家（土地 1,000 万円・建物 500 万円）を相続人 1 人の名義にする例で試算します。

土地の評価額が 100 万円以下の場合は、2027 年 3 月 31 日までの申請について登録免許税が免税になります（出典：法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」）。地方の実家の土地は該当することが珍しくないので、評価証明書で確認してください。

自分で申請すれば司法書士の報酬は不要で、登録免許税と実費だけで済みます。ただし相続人が 3 人以上、兄弟姉妹が相続人、被相続人が本籍地を何度も移している、といった場合は戸籍の収集だけで数か月かかることがあります。売却の期限が決まっているなら、司法書士に頼む方が結果として早く安く済むことが多いです。

自分で申請するか、司法書士に頼むか

売却まで考えているなら、仲介会社が提携する司法書士に相続登記から決済までまとめて頼む形が最も手戻りが少なくなります。遠方の実家で相続人が全国に散らばっている場合は、郵送で書類をやり取りできる司法書士を選んでください。

※ イエサテーに寄せられた声をもとにした例です。

遺産分割がまとまらないときの選択肢

売却するには、不動産を相続する人（名義人）全員の合意が必要です。協議がまとまらない間は売れませんが、義務化の期限だけは進みます。その場合は次の順で対応します。

1. 相続人申告登記を申し出る。自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで、3 年の義務は果たしたことになります。登録免許税は非課税で、他の相続人の協力も不要です。ただし名義は変わらないので、このままでは売却できません。
2. 法定相続分で共有登記する。相続人の一人が単独で申請できます。売るときは共有者全員の合意が要るため、売却の前提としては協議でまとめる方が無難です。
3. 家庭裁判所の遺産分割調停を申し立てる。話し合いが進まないときの手段です。調停が成立すれば、その調書で登記できます。

相続登記のあとに忘れやすい 2 つの登記

相続登記を終えても、決済前にもう 2 つ確認するものがあります。

• 住所変更登記。2026 年 4 月 1 日から、所有者の住所・氏名の変更登記も義務化されました。変更から 2 年以内に申請しないと 5 万円以下の過料の対象です。相続登記で新しい名義人の現住所を登記するので通常は問題ありませんが、登記後に引っ越した場合は売却までに変更が必要です（出典：法務省「住所等の変更登記の申請義務化について」）。
• 抵当権の抹消登記。親が住宅ローンを完済していても、抵当権の登記が残っていることがあります。買主への引き渡しまでに抹消が必要で、金融機関から書類を取り寄せるのに 2〜3 週間かかります。登記事項証明書の「乙区」に記載があれば要対応です。

相続した空き家を売る場合、譲渡所得から最大 3,000 万円を控除できる特例があります。昭和 56 年 5 月 31 日以前の建築で、相続から 3 年目の年末までの売却が条件です。空き家の 3,000 万円控除で解体か耐震かを判断する記事で要件を確認し、登記の期限と合わせて売却時期を決めてください。相続した家の売却全体の流れは相続した家の売却に、遠方の実家を現地に行かずに進める方法は実家の売却にまとめています。

よくある質問

Q. 相続登記が終わっていないと査定は受けられませんか？

A. 受けられます。相続人であることが分かる戸籍や、固定資産税の納税通知書があれば査定は可能です。登記が必要になるのは売買契約から決済までの間です。

Q. 3 年の期限はいつから数えますか？

A. 「自分が相続人として不動産を取得したと知った日」からです。多くの場合は被相続人が亡くなった日になります。遺産分割で取得した場合は、分割が成立した日から 3 年です。2024 年 3 月 31 日以前の相続は 2027 年 3 月 31 日が期限です。

Q. 過料はいつ、どうやって請求されますか？

A. 法務局が義務違反を把握すると、まず申請するよう催告します。それでも正当な理由なく申請しない場合に、裁判所が過料を決定します。催告の段階で申請すれば過料は科されません。

Q. 自分で相続登記をする場合、法務局に何回行きますか？

A. 申請書の提出と登記完了後の書類受け取りで 2 回が目安です。郵送やオンラインでも申請できます。事前に法務局の登記手続案内（予約制）で書類を見てもらうと、補正が減ります。

Q. 相続人の一人が海外に住んでいます。登記はできますか？

A. できます。海外在住の相続人は印鑑証明書の代わりに、在外公館で発行するサイン証明書を使います。取得に時間がかかるので、早めに依頼してください。

Q. 登記を終えてから売却まで、どれくらいかかりますか？

A. 地域と物件によりますが、売り出しから成約まで 3〜6 か月が目安です。戸籍の収集 1〜2 か月、登記 2 週間を含めると、相続から売却完了まで半年から 1 年を見ておくと安全です。